Адвокат по делам о мошенничестве с недвижимостью

Федеральная защита по расследованиям сделок с недвижимостью и ипотечного мошенничества

Аркадий Бух представляет частных лиц, владельцев недвижимости, инвесторов, застройщиков, специалистов рынка и руководителей компаний по федеральным расследованиям и уголовным обвинениям, связанным со сделками с недвижимостью.

Обвинения могут касаться ипотечных заявок, оценки объектов, документов о праве собственности, материалов закрытия сделки, информации для инвесторов, escrow funds и заявлений, сделанных кредиторам, покупателям, продавцам или инвесторам. Сделка, начавшаяся как покупка, refinancing, строительный проект или инвестиция, может стать предметом федерального расследования, если государственные органы считают, что существенные сведения были намеренно искажены или скрыты.

Помощь адвоката может потребоваться после повестки большого жюри, target letter, приглашения на федеральную беседу, ордера на обыск, ограничения банковского счёта или изъятия документов и электронных устройств. Ранний анализ особенно важен, пока следствие устанавливает, кто подготовил спорные документы, кто предоставил информацию и что каждый участник понимал о сделке.

Наличие ошибки в документе или последующее падение стоимости объекта сами по себе не доказывают уголовное мошенничество. Необходимо проверить предполагаемое искажение, его существенность, знания и умысел клиента, роль других специалистов и то, является ли спор действительно уголовным, а не договорным, регуляторным или гражданским.

Кого представляет адвокат

Аркадий Бух представляет клиентов по делам, связанным с жилой, коммерческой и инвестиционной недвижимостью: владельцев, заёмщиков, покупателей, продавцов, застройщиков, инвесторов, брокеров, кредитных специалистов, оценщиков, участников закрытия сделок и руководителей бизнеса.

Расследование может касаться одной операции или группы покупок, refinancing, кредитов и инвестиций. Прокуратура также может пытаться представить людей с различными обязанностями участниками одного alleged conspiracy.

Защите необходимо отделить собственные действия и знания клиента от работы банков, оценщиков, адвокатов, бухгалтеров, брокеров, title companies и других специалистов.

Что такое мошенничество с недвижимостью?

Real estate fraud — это общее описание, а не название одной федеральной статьи.

В зависимости от обстоятельств могут предъявляться:

• Ложные сведения в кредитной заявке
• Bank fraud
• Wire fraud
• Mail fraud
• Conspiracy
• Identity theft
• Подделка и использование ложных документов
• Money laundering
• Ложные заявления федеральным агентам
• Obstruction of justice

Конкретная статья зависит от того, какие сведения считаются ложными, кому они были переданы, как финансировалась сделка и использовались ли электронные коммуникации, финансовые организации или федеральные программы.

Прокуратура должна доказать все элементы и требуемую форму вины по каждой статье. Само употребление термина real estate fraud не доказывает наличие преступления.

Обвинения, связанные с ипотечной заявкой

Расследования часто сосредоточены на сведениях, поданных кредитору при покупке, refinancing или коммерческом займе.

Спорная информация может касаться:

• Дохода и места работы
• Активов и остатков на счетах
• Долгов и обязательств
• Кредитной истории
• Личности заёмщика
• Источника первоначального взноса
• Планируемого проживания в объекте
• Другой недвижимости
• Отношений между покупателем и продавцом
• Стоимости покупки
• Состояния объекта
• Использования кредитных средств
• Финансового положения компании-заёмщика

По 18 U.S.C. § 1014 обвинение может возникнуть, если государство утверждает, что человек осознанно сделал ложное заявление или отчёт либо намеренно завысил стоимость земли, имущества или обеспечения, чтобы повлиять на решение указанной в законе финансовой организации.

Заявление необходимо рассматривать в контексте. Loan file может включать сведения, подготовленные несколькими специалистами и полученные из разных источников. Человек, чьё имя стоит в заявке, не обязательно создавал каждое приложение, вычисление и подтверждение.

Следует определить, кто предоставил информацию, кто внёс её в систему банка, видел ли клиент окончательную версию и имела ли предполагаемая ошибка существенное значение для решения о выдаче кредита.

Доходы, активы и происхождение денег

Ипотечная заявка может требовать подробной финансовой информации. Следствие может сравнивать её с налоговыми документами, сведениями о зарплате, банковскими выписками и другими кредитными файлами.

Несоответствие не всегда означает обман.

Доход может меняться из-за комиссий, бонусов, расходов бизнеса, сезонной занятости и различий между gross и taxable income. Актив может принадлежать нескольким людям, компании или переводиться между счетами до closing.

Также может проверяться источник первоначального взноса. Прокуратура иногда утверждает, что gift letter, банковская выписка или proof of funds скрывали настоящее происхождение денег.

Защите следует восстановить движение средств и установить, получил ли кредитор точные сведения о займах, подарках, вкладах инвесторов и переводах между связанными лицами.

Occupancy и предполагаемое использование объекта

В заявке может указываться, будет ли недвижимость основным жильём, вторым домом или инвестиционным объектом.

Государство может утверждать, что заёмщик заявил о намерении проживать в объекте для получения других условий кредита.

Намерение следует оценивать на момент заявления. Позднейшие изменения работы, семьи, здоровья, финансирования или состояния объекта не доказывают автоматически первоначальный обман.

Значение могут иметь переписка с банком, подготовка к переезду, коммунальные счета, страхование, место работы и события после closing.

Straw buyer

Так называют человека, чьё имя и финансовые сведения якобы используются для получения объекта или кредита в интересах другого участника.

Использование другого покупателя или инвестиционной компании не всегда незаконно, если кредитор и стороны получили точные сведения о собственности, финансировании и контроле.

Уголовный вопрос возникает, если прокуратура считает, что намеренно скрывались настоящий заёмщик, выгодоприобретатель, источник денег или цель покупки.

Следует установить:

• Понимал ли названный покупатель сделку
• Знал ли банк о других участниках
• Были ли отношения собственности документированы
• Сделал ли покупатель реальную инвестицию
• Распределялись ли средства так, как было раскрыто
• Кто контролировал объект и выплаты
• Знал ли клиент о неточности документов других людей

Нельзя возлагать ответственность за весь loan file только потому, что человек представил покупателя, присутствовал на closing или участвовал в другом этапе.

Оценка недвижимости и appraisal allegations

Оценка часто становится центральным вопросом в ипотечном или инвестиционном деле.

Прокуратура может утверждать, что appraisal, rent roll, прогноз дохода, comparable-property analysis или отчёт о состоянии были намеренно изменены для получения завышенного кредита или цены.

Однако appraisal обычно является профессиональным мнением, основанным на исходных данных, предположениях, методике и состоянии рынка. Два квалифицированных оценщика могут прийти к разным результатам без совершения преступления.

Последующая foreclosure, distressed sale или падение рынка не доказывают, что прежняя оценка была ложной.

Следует проверить:

• Дату appraisal
• Выбранные comparable properties
• Состояние объекта
• Планировавшиеся улучшения
• Доход от аренды и occupancy
• Рыночные условия
• Информацию, переданную оценщику
• Независимую проверку кредитора
• Раскрытые предположения и ограничения
• Влиял ли клиент на итоговую сумму

Вопрос не в том, мог ли другой оценщик указать меньшую стоимость. Государство должно доказать осознанное манипулирование или использование существенно ложной оценки.

Обвинения в завышенной цене продажи

Следствие может утверждать, что договорная цена была искусственно увеличена для получения большего кредита.

Необходимо определить, включала ли цена законные компоненты: ремонт, права застройки, мебель, оборудование, assignment, консультационные услуги, расходы на финансирование или другое встречное предоставление.

Продажа дороже предыдущей покупки сама по себе не доказывает fraud. Стоимость может увеличиваться после ремонта, изменения zoning, объединения участков, повышения дохода, улучшения occupancy и изменения рынка.

Документы должны показывать, что именно приобреталось и какую информацию получил кредитор.

Title documents и сведения о владельцах

Обвинения могут касаться deed, title report, lien release, title insurance, записей о владельцах и документов, поданных в county records.

Прокуратура может утверждать, что участники:

• Подделали или изменили deed
• Искажали сведения о владельце
• Скрыли ипотеку или lien
• Представили ложный title report
• Использовали поддельное title insurance
• Зарегистрировали передачу без полномочий
• Несколько раз продали или заложили один объект
• Искажали дату или сумму прежней сделки

Расхождения могут возникнуть и из-за технических ошибок, поздней регистрации, неполных публичных записей, старых liens, probate и гражданских споров о собственности.

Следует сравнить оригинальный deed, зарегистрированные документы, closing file, title search, payoff records и переписку.

Гражданский спор о владельце или действительности deed не становится автоматически федеральным уголовным делом.

Документы закрытия и распределение средств

Closing создаёт большой объём документов: settlement statements, closing disclosures, escrow instructions, payoff letters, wire confirmations, deeds и title records.

Следствие может считать ложными сведения о:

• Покупной цене
• Денежном вкладе заёмщика
• Seller concessions
• Repair credits
• Существующих liens
• Платежах связанным лицам
• Распределении loan proceeds
• Бенефициаре счёта
• Второй связанной сделке

Расхождение в closing document не показывает, кто его создал и было ли оно намеренным.

Следует установить автора, согласовавших лиц, изменения перед закрытием и информацию, которой располагал кредитор.

Escrow и attorney trust accounts

Расследование может касаться денег, размещённых в escrow или attorney trust account.

Проверяется, были ли средства получены, сохранены и распределены согласно closing instructions.

Вопросы могут касаться:

• Первоначального взноса
• Mortgage proceeds
• Выплаты прежних liens
• Налогов и сборов
• Денег продавца
• Резервов на ремонт
• Комиссий специалистам
• Переводов связанным лицам
• Возвращённых остатков

Получение денег из escrow не доказывает участие в fraud.

Необходимо установить назначение выплаты, предоставленные услуги или имущество и раскрытие платежа в closing records.

Инвестиционные сделки

Обвинения могут возникать не только при ипотечном кредитовании, но и при частных инвестициях, syndications, joint ventures и девелоперских проектах.

Государство может утверждать, что инвесторам предоставили ложные или неполные сведения о:

• Владении объектом
• Цене покупки
• Долговой нагрузке
• Стоимости
• Арендном доходе
• Occupancy
• Операционных расходах
• Ожидаемой прибыли
• Использовании инвестиций
• Разрешениях на строительство
• Ходе работ
• Конфликтах интересов
• Комиссиях управляющим и связанным компаниям
• Refinancing или resale

Фактический результат часто отличается от прогноза. Расходы могут вырасти, арендаторы — уйти, строительство — задержаться, а финансирование — стать недоступным.

Неудачная инвестиция и неточный прогноз не доказывают criminal scheme. Следует анализировать информацию и знания на момент её предоставления.

Flipping и short sales

Покупка объекта для перепродажи, в том числе после ремонта, сама по себе законна.

Расследование может начаться, если следствие считает, что были скрыты related-party transaction, быстрая перепродажа, изменение appraisal или отсутствие заявленных улучшений.

При short sale кредитор соглашается принять меньше остатка по ипотеке.

Государство может утверждать, что кредитору не сообщили о:

• Запланированной перепродаже
• Конечном покупателе
• Выплатах первоначальному владельцу
• Связях между участниками
• Настоящей стоимости объекта
• Деньгах для завершения операции

Следует изучить правила банка, письменные disclosures и фактически переданные сведения.

Предполагаемые ложные заявления

Необходимо точно определить statement или omission, которые прокуратура считает fraudulent.

Важные вопросы:

• Какие сведения были ложными?
• Кто их подготовил или передал?
• Когда это произошло?
• Были ли они правильными на тот момент?
• Являлись ли они фактом, мнением или оценкой?
• Знал ли получатель информацию из другого источника?
• Была ли она material?
• Обязан ли был клиент раскрывать факт?
• Намеревался ли клиент ввести получателя в заблуждение?
• Изменял ли документ другой специалист?

Заявление не становится мошенническим только потому, что более поздние события сделали его неточным или стороны по-разному понимают договор.

Уголовный fraud и гражданский спор

Сделки с недвижимостью часто приводят к гражданским конфликтам. Покупатель может заявить о скрытом дефекте, продавец — о неполной оплате, инвестор — о неправильных расходах, партнёры — о владении и прибыли.

Такие споры могут касаться breach of contract, negligent misrepresentation, title, fiduciary duties, partnership rights и professional negligence.

Гражданский иск не доказывает федеральное преступление.

В уголовном деле государство должно доказать элементы и форму вины по предъявленной статье beyond a reasonable doubt. Это может включать knowingly false statement, intent to defraud и осознанное участие в scheme.

Спор может иметь преимущественно гражданский характер, если:

• Стороны по-разному толкуют договор
• Все знали существенные обстоятельства
• Прогноз был сделан добросовестно
• Объект показал худший результат
• Неполное раскрытие возникло из-за небрежности
• Имеется спор о valuation или accounting methodology
• Клиент полагался на специалиста
• Исполнение стало невозможным позднее
• Собственность оспаривается по законам штата

Civil lawsuit и criminal investigation могут происходить одновременно, но используют разные стандарты и преследуют разные цели.

Wire fraud и mail fraud

Сделки обычно включают электронную почту, звонки, электронные заявки и банковские переводы. Эти коммуникации могут использоваться для обвинения в wire fraud.

Физическая отправка договоров, чеков, заявлений и title documents может стать основанием mail fraud при соблюдении требований статьи.

Коммуникация не обязательно должна содержать ложное заявление. Государство может утверждать, что она продвигала сделку или помогала осуществить scheme.

Каждый email, call, wire и mailing необходимо связать с конкретным count.

Bank fraud

По 18 U.S.C. § 1344 обвинение может предъявляться, если человек осознанно осуществил или попытался осуществить схему обмана финансовой организации либо получения её имущества посредством ложных заявлений.

Следует установить:

• Какой банк якобы был обманут
• Каким имуществом он владел или управлял
• Какое заявление повлияло на решение
• Знал ли банк существенные факты
• Был ли кредит возвращён или обеспечен
• Намеревался ли клиент подвергнуть банк риску
• Кто предоставил информацию

Сам default не доказывает fraud при получении кредита.

Conspiracy

Большое количество участников сделки делает conspiracy распространённым обвинением.

Прокуратура может утверждать, что заёмщики, инвесторы, брокеры, оценщики, адвокаты, кредитные и title professionals договорились передавать ложные документы или распределять proceeds.

Человека могут обвинить, даже если он не готовил каждый документ.

Но профессиональное участие и знакомство недостаточны. Следует доказать осознанное присоединение к незаконному соглашению.

Важно определить:

• Существовало ли соглашение
• Понимал ли клиент незаконную цель
• Намеревался ли участвовать
• Оказывал ли только обычную профессиональную услугу
• Полагался ли на сведения других людей
• Не объединены ли отдельные сделки в один conspiracy
• Не преуменьшает ли cooperating witness собственную роль
• Знал ли клиент о более широкой деятельности

Документальные и цифровые доказательства

Дело может включать тысячи страниц.

Материалы могут содержать mortgage applications, tax returns, bank statements, employment records, appraisals, deeds, title reports, closing disclosures, escrow records, contracts, rent rolls, investment materials и accounting reports.

Электронные доказательства могут включать email, сообщения, cloud files, loan-platform records, metadata, electronic signatures, login records и данные устройств.

Документы следует анализировать в первоначальном контексте.

Government spreadsheet может объединять разные объекты и участников. Сводная таблица может не учитывать изменения, refunds, repayments и документы, подтверждающие знания банка.

Необходимо установить автора документа, историю изменений, доступ к системе и то, была ли использованная следствием версия окончательной.

Обыски и изъятие документов

Федеральные агенты могут провести обыск дома, офиса, title company, brokerage или другой организации.

Ордер может разрешать изъятие устройств, closing files, финансовых и имущественных документов.

Защита может проверить:

• Наличие probable cause
• Точность описания мест и материалов
• Соблюдение scope
• Изъятие посторонних клиентских файлов
• Попадание attorney-client communications
• Выход electronic search за пределы ордера
• Сохранность исходных данных

В бизнесе могут храниться документы сотен законных сделок. Один спорный файл не делает мошеннической всю деятельность.

Стадии федерального расследования

До предъявления обвинения

Расследование может начаться с отчёта банка, lender audit, investor complaint, civil lawsuit или показаний другого участника.

Органы могут получить документы от банков, lenders, title companies, insurers, государственных ведомств, платформ и профессиональных участников до контакта с клиентом.

Первым прямым признаком может стать subpoena, interview request, target letter или search warrant.

Адвокат может определить спорные сделки, статус клиента, подготовить ответ, сохранить доказательства и оценить необходимость интервью.

Grand jury

Большое жюри получает документы и показания для решения о probable cause.

Повестка не обязательно означает будущее обвинение, но до ответа необходимо проверить статус и риски.

Indictment

После обвинительного акта возможны арест или voluntary surrender, initial appearance, решение о release и arraignment.

Indictment является обвинением, а не доказательством виновности.

Discovery

Защита может получить loan files, банковские документы, appraisals, переписку, показания и search-warrant materials.

Материалы следует распределить по объектам, сделкам, lenders, участникам и counts.

Pretrial motions

Вопросы могут касаться обыска, устройств, statements, business records, experts, sufficiency of charges и объединения обвиняемых.

Переговоры или trial

Любое предложение следует оценивать после проверки доказательств, defenses, loss, restitution, forfeiture и sentencing exposure.

В суде государство обязано доказать каждый элемент beyond a reasonable doubt.

Sentencing, restitution и forfeiture

Суд может учитывать loss, роль клиента, количество операций, sophisticated means, obstruction и criminal history.

В loan case необходимо учитывать collateral, repayments, recoveries, foreclosure proceeds и причинную связь.

Стратегии защиты

Информация была точной или несущественной

Спорные сведения могли соответствовать документам либо не влиять на решение кредитора или инвестора.

Отсутствие умысла

Клиент мог действовать добросовестно, неправильно понять требование или полагаться на другого специалиста.

Reliance on professionals

Недвижимость требует участия адвокатов, бухгалтеров, оценщиков, брокеров и кредитных специалистов.

Такое доверие не всегда является самостоятельной защитой, но может иметь значение, если клиент раскрыл факты и разумно полагался на профессиональную работу.

Клиент не готовил документ

Файл мог быть создан, изменён или отправлен другим человеком.

Имя или electronic signature не всегда устанавливают автора информации и знание об окончательной версии.

Различие оценок не является fraud

Appraisals и investment projections требуют профессионального суждения. Позднейшее снижение стоимости не доказывает преступление.

Гражданский характер спора

Доказательства могут показывать contract, title, partnership, disclosure или accounting disagreement.

Отсутствие conspiracy

Клиент мог выполнять законную функцию, не зная о ложной информации другого участника.

Ненадёжный cooperating witness

Другой участник может обвинять клиента ради собственного благоприятного результата.

Незаконный обыск

Можно оспаривать evidence, полученные с нарушением закона или за пределами ордера.

Ошибочный loss calculation

Расчёт может не учитывать repayments, collateral, foreclosure proceeds, property value, legitimate expenses и фактически предоставленную ценность.

Последствия обвинения

Они зависят от статей, количества сделок, alleged loss, роли клиента и criminal history.

Осуждение может привести к imprisonment, fines, restitution, supervised release и forfeiture. Брокеры, appraisers, attorneys и другие licensed professionals могут столкнуться с дисциплинарным производством.

Иностранным гражданам может потребоваться отдельный анализ иммиграционных последствий.

Единого универсального срока не существует. Максимум одной статьи не определяет наказание в конкретном деле.

Влияние на бизнес

Расследование может повлиять на компанию до предъявления charges.

Lenders могут остановить сделки, банки — ограничить счета, insurers и партнёры — прекратить отношения. Обыск и subpoenas могут изъять необходимые устройства и документы.

Одновременно возможны civil lawsuits, claims of investors, licensing inquiries и contractual disputes.

Руководству следует сохранить записи, определить ответственных за loan, valuation, title и closing information и установить возможные конфликты интересов между бизнесом и сотрудниками.

Обвинение не доказывает, что компания или владелец совершили преступление.

Внутренняя проверка после начала расследования

Первоначальная страница содержала общие советы о background checks, employee training и routine audits. Они могут быть полезны заранее, но после обращения следствия приоритеты меняются.

Необходимо сохранить документы, предотвратить их удаление, установить сделки и людей с доступом к файлам и аккаунтам.

Внутренняя проверка может охватывать loan applications, appraisals, title and closing records, escrow distributions, investor communications, ownership records и electronic access history.

Проверку следует организовать осторожно, поскольку отчёты, интервью и переписка могут быть позднее запрошены государством.

Услуги Bukh Law Firm

Представительство может включать:

• Защиту до indictment и взаимодействие с прокуратурой
• Ответы на grand jury subpoenas
• Подготовку к федеральным интервью
• Анализ search warrants и seized devices
• Проверку ипотечных заявок и приложений
• Анализ appraisals, valuations и investment projections
• Проверку deeds, title reports и closing documents
• Анализ escrow accounts и loan proceeds
• Работу с real estate, appraisal и financial specialists
• Защиту по bank fraud, wire fraud, mail fraud и conspiracy
• Pretrial motions, переговоры и подготовку к trial
• Проверку loss, restitution и forfeiture
• Представительство при sentencing и после суда

Объём работы зависит от обвинений, доказательств и стадии.

Что делать во время расследования

Нельзя уничтожать, изменять или скрывать loan files, title documents, appraisals, closing records, investor communications и electronic data.

Следует сохранить прежние версии документов, письма об источнике сведений, professional advice, payment records и доказательства предоставленных услуг, ремонта и иной ценности.

До разговора с федеральными агентами или добровольной передачи документов необходимо определить ведомство, проверяемые сделки и возможное различие интересов участников.

Аркадий Бух представляет клиентов до и после предъявления обвинений, включая investigations, grand jury, search warrants, negotiations, trials и sentencing.

Часто задаваемые вопросы

Является ли Аркадий Бух адвокатом по real estate fraud?

Да. Аркадий Бух представляет частных лиц и компании в федеральных расследованиях ипотечных заявок, сделок, оценок, title documents и инвестиций.

Является ли real estate fraud одной федеральной статьёй?

Нет. Обвинения могут предъявляться по статьям о false statements, bank fraud, wire fraud, mail fraud, identity theft и conspiracy.

Может ли ошибка в ипотечной заявке привести к обвинению?

Она может стать предметом проверки, но ошибка сама по себе не доказывает преступление. Необходимо доказать элементы и форму вины.

Какие сведения проверяются в ипотечном деле?

Доход, работа, активы, долги, occupancy, цена, down payment, ownership и использование loan proceeds.

Всегда ли straw buyer является незаконным?

Нет. Участие другого покупателя или компании не является преступлением при полном и точном раскрытии. Обвинения обычно касаются намеренного сокрытия и ложных документов.

Доказывает ли завышенная appraisal fraud?

Нет. Appraisal является профессиональным мнением. Государство должно доказать осознанное манипулирование или использование materially false valuation.

Может ли title dispute стать уголовным делом?

Да, если предполагаются forgery, false filings или intentional concealment. Многие споры о deed и ownership являются гражданскими.

Чем уголовный fraud отличается от гражданского спора?

В уголовном деле каждый элемент и требуемый intent должны быть доказаны beyond a reasonable doubt. Гражданский спор может касаться договора, negligence, title или disclosure без доказательства федерального преступления.

Может ли дело касаться инвестиций?

Да. Проверяться могут ownership, value, rent, expenses, use of funds и expected returns.

Может ли предъявляться wire fraud?

Да. Электронные заявки, emails, calls и bank wires могут использоваться в обвинении.

Могут ли обвинить специалиста за информацию клиента?

Расследование возможно, но необходимо доказать личные знания и участие специалиста. Простая передача информации не означает fraudulent intent.

Могут ли несколько специалистов быть обвинены в conspiracy?

Да. Однако требуется доказать knowing participation каждого обвиняемого.

Доказывает ли foreclosure fraud?

Нет. Default и foreclosure могут иметь множество причин и не устанавливают ложные сведения или первоначальный умысел.

Может ли государство потребовать forfeiture?

Да. Оно может потребовать property, которое считает proceeds или traceable assets. Ownership, tracing, collateral и repayments можно оспаривать.

Доказывает ли indictment виновность?

Нет. Это официальное обвинение, которое должно быть доказано beyond a reasonable doubt.